Les investissements sur le marché des fonds communs de placement ou sur le marché boursier sont essentiels à votre réussite financière. Mais ils doivent être manipulés avec soin et être initiés tôt afin de profiter des avantages des intérêts composés. Le marché de l’immobilier peut être la stratégie la moins connue et la plus simple pour gagner de l’argent. On a vu des gens gagner des millions grâce à l’appréciation et on a lu à propos de ceux qui sont passés d’un endettement profond à une situation de millionnaire en utilisant des méthodes qui ne nécessitent pas de mise de fonds. Nous allons maintenant passer en revue les principes fondamentaux de l’investissement dans l’immobilier et expliquer plusieurs mythes courants. Les enseignements de cet article vous aideront à prendre des décisions d’investissement intelligentes concernant une maison que vous achetez pour y vivre vous-même ou pour y investir.
1. Connaître les chiffres : La règle du 1%
Je vais vous présenter quelques lignes directrices et théories qui pourraient modifier votre façon de considérer les biens immobiliers. Selon moi, le premier principe en matière de propriété est connu sous le nom de règle du 1 %.
Lorsque vous serez conscient de ce principe, vous serez en mesure d’évaluer rapidement la valeur de votre maison et de déterminer si elle a une chance de devenir un investissement qui vaut votre argent. Vous saurez également si vous dépensez trop ou si vous avez la possibilité de recevoir un prix fantastique.
Cette règle est simple et peut être mise en œuvre en l’imaginant. Voici comment cela fonctionne.
La règle du 1 % Si la maison est louée pour au moins 1 % du prix d’achat, elle peut constituer un excellent investissement.
Le coût d’acquisition est basé sur le coût du remodelage, ou toute autre dépense pour rendre la maison prête à emménager.
Un bon exemple est l’achat d’un appartement pour 80 000€, après quoi vous pouvez le rénover pour un montant de 20 000€. Son prix d’achat est de 100 000€.
Conformément à la règle du 1 %, le bien doit être loué au minimum mille euros par mois ( 1 % de 100 000) pour avoir la possibilité de devenir un investissement qui en vaut la peine.
Cette règle n’est qu’une estimation. Si vous avez décidé qu’il s’agit d’une bonne affaire, vous effectuerez des recherches plus approfondies et vous rassemblerez toutes les données disponibles sur les recettes et les dépenses réelles afin d’obtenir une estimation précise de ce que pourrait être votre retour sur investissement.
2. Connaître les régions où le coût de la vie est élevé
Avez-vous déjà entendu quelqu’un se plaindre que vous vivez dans un endroit comme San Francisco ou New York City, ce qui signifie qu’il ne peut pas gagner de l’argent avec des biens immobiliers ? Je pense qu’ils ont raison, car la règle des 1 % vous montrera comment. Si vous achetez une maison à 900 000€et qu’elle est louée à 3 000€ par mois, vous êtes loin d’avoir atteint la règle des 1 %. C’est un investissement à perte.
Vous pouvez argumenter qu’ils compenseront par la gratitude. C’est ce que l’on appelle le mythe de l’appréciation. Bien que l’appréciation puisse être plus importante dans les zones où le coût de la vie est plus élevé, elle n’est pas constante dans le temps et, sur le long terme, elle n’est que légèrement supérieure à celle des autres régions du pays. Méfiez-vous du battage médiatique.
Nombreux sont ceux qui affirment qu’il est toujours plus sage de dépenser son argent en location. En analysant les données, vous découvrirez que la location est plus avantageuse que l’achat dans de nombreux scénarios.
Une autre raison est que, pendant la période initiale de votre prêt, il est possible que vous remboursiez une part du principal de votre prêt bien inférieure à ce que vous pensez. La majeure partie est constituée de frais d’intérêt. Cela est dû à la façon dont l’amortissement des prêts est effectué. C’est un peu ennuyeux.
Certains affirment également que les versements hypothécaires sont moins chers que les loyers dans certaines villes. Cela pourrait être le cas. Cependant, il y a beaucoup de coûts à payer après le remboursement d’un prêt hypothécaire chaque mois (réparations et entretien, dépenses en capital, impôts, assurances et frais de copropriété). La plupart du temps, il n’y a aucun coût qui ne soit pas lié au loyer.
3. Connaître le mythe des flux de trésorerie
Beaucoup de gens possèdent un appartement en location et pensent qu’ils gagnent de l’argent avec la propriété, mais en réalité, ils peuvent ne pas atteindre le seuil de rentabilité, voire perdre de l’argent.
Pour mieux comprendre cette idée, je vais vous expliquer dans cet article ma deuxième loi immobilière préférée, qui est la règle des 50 %.
La règle des 50 La règle des 50 % – Environ 50 % du loyer total d’une résidence unifamiliale est consacré aux frais.
Exemples de dépenses :
- fiscalité
- assurance
- réparations
- HOA
- Dépenses d’investissement
- Administration des biens
N’oubliez pas que les paiements hypothécaires ne comptent pas dans ces 50 %. Le montant d’argent que vous gagnez comme source de revenu supplémentaire (également connu sous le nom de « cash-flow ») suit votre coût de 50 % et après le paiement de l’hypothèque. La majorité des gens négligent le coût de 50 % lorsqu’ils disent aux autres combien d’argent ils possèdent.
exemple :
Une maison a été achetée pour 200 000€. Le loyer est de 1 000€ par mois. 500€ par mois sont considérés comme une dépense.
Supposons que le remboursement de votre hypothèque soit de 600€ par mois. Dites à votre famille et à vos amis que vos rentrées d’argent mensuelles sont de 400€ par mois du fait que 1000€ de loyer + 300€ d’hypothèque = 400€ de bénéfice. N’est-ce pas ? ?
En réalité, on estime que vous aurez 500€ de dépenses, ainsi qu’une hypothèque de 600€. Le coût total de vos dépenses est de cent dollars par mois. Si vous payez un loyer de 1000€ et le flux de trésorerie négatif de seulement 100€ par mois.
Ne paniquez pas trop. Il existe plusieurs options pour résoudre ce problème :
- Vous pouvez trouver un moyen d’obtenir un prêt hypothécaire abordable, que ce soit avec une mise de fonds plus importante ou un meilleur taux.
- Vous pouvez acheter la maison pour moins cher
- Trouver un moyen d’augmenter le montant du loyer
- Contrôlez vous-même le bien (la règle des 50 % suppose que vous êtes une société de gestion).
4. Connaissez vos finances
Nous aimerions discuter de questions financières. Quel est le meilleur moment pour acheter une maison dont vous êtes propriétaire ? Un immeuble de rapport ? Je pense que vous devriez envisager d’investir dans l’immobilier en partant d’une situation financière stable. Il est important de mettre les finances en place avant de faire le grand saut.
Vous avez probablement entendu dire que des gens achètent des biens immobiliers sans acompte, avec un acompte très faible ou avec un mauvais crédit. Certains experts immobiliers vous encouragent à utiliser l’argent des autres, à prendre des avances en espèces sur les cartes de crédit, à emprunter sur votre compte 401k ou même à utiliser le compte de retraite de votre grand-mère afin de financer vos transactions.
Je pense que prendre l’argent des autres, utiliser le moins d’argent possible et s’endetter au maximum n’est pas un plan d’investissement sain.
Certaines personnes gagnent beaucoup d’argent en faisant cela, mais la plupart des gens le font pour causer plus d’ennuis aux pauvres ceux qu’ils obtiennent pour mettre leur argent dans leur argent.
Il s’agit d’une circonstance où les sites Web des médias, les livres et même les gourous exagèrent trop. Ne les croyez pas.
5. Pour vos premières maisons, jouez la sécurité
Débarrassez-vous de vos dettes, en particulier de vos dettes de carte de crédit, avant d’investir dans le marché immobilier. Les points de récompense sont gagnés en remboursant votre véhicule et vos prêts étudiants avant d’investir dans l’immobilier. C’est ma préférence personnelle, mais certains pourraient trouver cela trop radical.
Je voudrais mettre de côté une mise de fonds de 20 %, après quoi je pourrais obtenir un prêt à taux fixe sur 30 ans avec des intérêts très bas. Si vous versez moins de 20 % d’acompte, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI). De plus, vous n’aurez pas d’équité dans la maison si le marché change en votre faveur et que vous êtes obligé de vendre la propriété. Un minimum de 20 % est une bonne méthode à adopter.
Il est alors temps de trouver la bonne propriété, avec les règles de 1 % et 50 % pour commencer. Une fois que la propriété est achetée et que les locataires sont déjà en place, vous devez vous assurer que les liquidités circulent un peu (ou éventuellement un montant important) et vous commencez alors à effectuer un nouvel acompte, puis, avec un peu de chance, vous continuez la procédure.
L’important est de s’assurer que votre première maison est un investissement qui en vaut la peine avant de passer à la seconde. En outre, la deuxième maison nécessite également un acompte. Beaucoup d’entre vous peuvent penser qu’un acompte de 20 % n’est pas possible. Cependant, j’y suis parvenu avec un salaire de militaire et j’ai vu beaucoup de gens qui font cela lorsqu’ils veulent vraiment économiser de l’argent.
En outre, le coût des maisons que j’ai achetées en Alabama variait de 30 000 à 60 000€. Les maisons que j’ai achetées respectaient très facilement la règle du 1 %, avec des liquidités qui circulaient bien et, dans le cas où vous exigeriez un acompte de 20 %, c’est une option tout à fait réalisable !
Il n’est pas nécessaire d’acheter des maisons à ce prix, mais j’ai essayé d’expliquer pourquoi l’achat de propriétés dans les régions où le coût de la vie est élevé n’est pas la meilleure option. L’argent se gagne dans la partie inférieure du spectre. Il n’est pas conseillé d’investir dans des maisons pour familles individuelles dont le prix est de 600 000€. Ils ne paient pas un loyer de 6 000€ par mois ! (N’oubliez pas la règle du 1 !)
6. Réserves de liquidités
Un autre problème que je rencontre lorsque je pense à l’ensemble de la prémisse « pas d’argent, pas de problème, achetez des maisons sans mise de fonds ! ». est qu’il ne s’agit pas d’avoir des fonds en espèces. Je crois fermement qu’il faut se préparer aux pires scénarios et avoir des fonds à la banque au cas où quelque chose irait mal.
Quel est le montant des liquidités ? Une règle de bon sens consiste à conserver six mois d’économies en espèces pour couvrir toutes les liquidités dont vous aurez besoin pour les paiements hypothécaires et tous les autres frais si vous ne gagnez pas votre vie. Cela inclut les assurances ainsi que les obligations fiscales.
Sachez que lorsque vous êtes propriétaire avec une obligation de paiement pour votre résidence principale, ou votre maison que vous habitez actuellement, il est exactement aussi important de maintenir un fonds d’urgence pour la maison que dans le cas de votre propriété d’investissement.
Il y a deux raisons principales pour lesquelles la période de six mois est une excellente norme à suivre :
- L’autre est qu’elle permet de disposer du temps nécessaire pour suivre la loi de Murphy. La possibilité de perdre votre emploi. Les voitures peuvent être louées ou mises en location, et des réparations coûteuses peuvent être nécessaires en une seule journée. Il n’y a aucun moyen d’en être sûr.
- Une autre raison est qu’il s’agit de l’exigence standard des banques pour avoir le droit de prêter. Si vous possédez des biens d’investissement, vous devez disposer de six mois de réserve d’argent pour chacun d’entre eux, y compris votre maison principale. Cela vous permet d’être prêt à contracter des prêts auprès des banques lorsque le moment est venu d’acheter une maison n° 3, 4 ou 5.
Six mois de réserves d’argent sont des lignes directrices. Si le flux de trésorerie de votre maison est élevé, comme c’est le cas pour la mienne, les exigences en matière de réserves de liquidités sont moindres. Si vous avez des maisons qui n’ont qu’un petit flux de trésorerie, il pourrait être nécessaire d’avoir plus de réserves de trésorerie afin d’assurer la sécurité de votre maison.
Ce qui est important, c’est que vous dormirez bien la nuit en sachant que vous avez suffisamment de fonds pour faire face à un ou deux incidents inattendus.
7. Renseignez-vous
Vous devez choisir une période de temps adéquate, mais pas trop longue, pour étudier à propos de l’immobilier. Réservez trois à six mois pour absorber toutes les informations que vous pouvez et décidez ensuite de prendre des mesures (une fois que vous êtes financièrement sûr). De nombreuses personnes lisent des articles de blog et des livres pendant des heures, mais ne prennent jamais de mesures concrètes.